อยากมีบ้าน ไม่มีเงินสด ต้องกู้ธนาคาร แล้วเราจะกู้ได้ไหม กู้ได้เท่าไหร่

​

1.ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ 

​

       ในการพิจารณาสินเชื่อของแต่ละสถาบันการเงิน จะประเมินค่าใช้จ่ายของท่านในแต่ละเดือน ยกตัวอย่างเช่น หากท่านประเมินแล้วว่ามีภาระค่าใช้จ่ายที่สูงเกินกว่า 40% ทุกเดือน จะมีโอกาสที่สถาบันการเงินปฏิเสธได้ เพราะมีภาระค่าใช้จ่ายที่สูงจนเกินไป 

เช่น  มีเงินเดือน  30,000 บาท อายุ 30 ปี มีระยะเวลาผ่อนได้ถึง อายุ 60 ปี 

(ธนาคารเอกชน ให้ผ่อนได้ 30 ปี ผ่อนได้ถึง อายุ 60-65  ปี ธนาคาร ธอส.ให้ผ่อน 40 ปี ผ่อนได้ถึงอายุ 70)

คนทั่วไป ต้องกิน ต้องใช้จ่าย ในชีวิตประจำวัน 60%  = 18,000 บาท    

ภาระหนี้ต่างๆ รวมกัน ไม่เกิน 40%                               = 16,000 บาท

​

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ภาระหนี้ 40% ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดไว้ แต่ปัจจุบันธนาคารต่างๆ ยืดหยุ่น

ปรับภาระหนี้ให้สูงกว่า 40% เพื่อช่วยเหลือให้ประชาชนมีโอกาสซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น 

เช่น เงินเดือน 1-30,000  บาท ให้มีภาระหนี้ได้ 45-60% บางธนาคารอาจจะให้สูงถึง 70% 

        เงินเดือน 30,001-50,000 บาท ให้มีภาระหนี้ได้ 60-70% บางธนาคารอาจจะให้สูงถึง 80%

        เงินเดือน 100,000 บาท ให้มีภาระหนี้ ได้สูงถึง 85% 

แต่ละธนาคารจะกำหนดภาระหนี้ ไม่เท่ากัน ให้ติดต่อ สอบถาม กับ ธนาคารโดยตรง

 

​

​2. ประเมินวงเงินที่จะกู้ได้  

​

2.1 กรณี ไม่มีภาระหนี้อื่น สามารถผ่อนได้เดือนละ 16,000 บาท จะสามารถกู้ได้เท่าไหร่ 

    ซื้อบ้าน 1,000,000 ต้องผ่อนเดือนละ 7,000 บาท ถ้าผ่อนได้เดือนละ 16,000 กู้ได้ 2,200,000 บาท 

2.2 ถ้ามีหนี้ผ่อนสินค้า หนี้บัตรเครดิต หนี้อื่นๆ สมมุติ รวมหนี้อื่นๆ ได้ 4,800 บาท ก็จะเหลือผ่อนบ้าน แค่เดือนละ 11,200 บาท 

   ซื้อบ้าน 1,000,000 ต้องผ่อนเดือนละ 7,000 บาท ถ้าผ่อนได้เดือนละ 11,200 กู้ได้ 1,600,000 บาท

 

วงเงินกู้ซื้อบ้านได้ กับ เงินที่ต้องผ่อนแต่ละเดือน  ธนาคารอาจจะปรับตัวเลขในแต่ละช่วงไม่ตายตัว เช่น ธอส.มีโครงการบ้านล้านหลัง ลดดอกเบี้ยคงที่ ทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนเหลือ 5,000 บาท จากราคาบ้าน 1,200,000 บาท 

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

 

 

 

 

 

 

 

 

 

แต่ละธนาคารอาจจะโปรโมชั้นลดดอกเบี้ย การคำนวณเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือนจึงไม่แน่นอน ไม่เท่ากัน ให้ติดต่อ สอบถามกับธนาคารโดยตรงในช่วงเวลานั้นๆ 

 

2.3 เช็กประวัติ ตรวจเครดิตบูโร

​

เครดิตูโร จะมีการรวบรวมข้อมูลขอสินเชื่อ และประวัติการชำระหนี้ต่าง ๆ เป็นข้อมูลย้อนหลังไม่เกิน 3 ปี ประวัติการชำระหนี้เป็นหนึ่งในเกณฑ์การพิจารณาการขอสินเชื่อของธนาคารต่างๆ เมื่อเรายื่นกู้เงิน ทุกธนาคารจะต้องตรวจประวัติผู้ขอกู้ผ่านข้อมูล "เครดิตบูโร" ว่าเรามีประวัติการชำระหนี้ไม่ตรงตามเวลาที่กำหนด เคยจ่ายช้า เคยผิดนัดชำระหนี้ ค้างจ่ายไหม หากประวัติไม่ดี  ถึงแม้นปัจจุบันจะชำระหนี้ตรงตามกำหนดทุกเดือนแล้ว ธนาคารอาจจะพิจารณาไม่ให้กู้เพราะถือว่าไม่มีวินัยในการชำระหนี้  

​

หรือ มีประวัติไม่ดี ค้างผ่อนรถมาก่อน  เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในการกู้ขอสินเชื่อในอนาคต ต้องใช้เวลาหลายเดือน ในการชำระหนี้ ปิดหนี้ ล้างประวัติเสียในเครดิตบูโร ต้องเตรียมตัวล่วงหน้า 6 เดือน – 1 ปี เพราะบางธนาคารอาจจะขอดูเครดิตบูโรย้อนหลัง  1 ปี หรือต้องรอ 2-3 ปี หลังจากปิดหนี้ถึงจะปล่อยให้กู้ใหม่ได้

​

หนี้บัตรเครดิต ปิดหนี้แล้วอาจจะต้องรอ 30-45 วัน ถึงจะยื่นกู้ได้  ปิดหนี้วันนี้พรุ่งนี้ยังกู้ไม่ได้เลยทันที  

​

กรณีที่ไม่เคยผ่อนสินค้าอะไรเลย หรือไม่เคยใช้บัตรเครดิต ไม่ใช่ข้อดี ธนาคารจะไม่ปล่อยกู้ ถือว่าบูโรขาว ธนาคารไม่สามารถตรวจสอบประวัตการชำระสินเชื่อในอดีต ว่ามีหนี้แล้วชำระตรงเวลา ชำระครบถ้วนไหม ไม่รู้วินัยการใช้เงินของเราได้  ถ้าไม่เคยผ่อนสินค้าอะไรมาก่อน เช่น ผ่อนรถ ผ่อนเครื่องไฟฟ้า

อย่างน้อยต้องทำบัตรเครดิต แล้วใช้จ่ายซื้อสินค้าบ้าง มีใบเรียกเก็บเงินตอนสิ้นเดือน ชำระหนี้ให้ตรงเวลา ชำระให้ครบถ้วน โชว์ให้ธนาคารเห็นว่าเรามีวินัยการใช้เงินที่ดี ไม่เคยผิดนัด

​

2.4 เมื่อทราบวงเงินที่เราจะกู้ได้ จากการประเมินด้วยตนเอง หรือ จะนำเอกสารไปคุย ปรึกษากับเจ้าหน้าที่สินเชื่อที่ธนาคาร ให้คำนวณวงเงินที่เราจะกู้ได้ หรือถ้าติดปัญหายังกู้ไม่ได้ ต้องจ่ายหนี้ก้อนไหนก่อน เพื่อให้ภาระหนี้ลดลง จนเหลือเงินที่จะผ่อนบ้านได้สูงขึ้น  จนถึงหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด  

​

          เริ่มหาบ้านในวงเงินที่กู้ได้ บ้านในแบบที่ชอบ  ทำเลที่ใช่ ใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียนลูก ใกล้บ้านญาติพี่น้อง ฯลฯ  ไม่เป็นภาระหนักจนเกินไป ที่จะต้องแบ่งเงินรายได้ก้อนใหญ่มาผ่อนบ้านทุกเดือน ตะเวณหาดูในทำเลที่ต้องการ ดูประกาศตามแว๊ปไซด์ขายบ้าน ตามเพจนายหน้า ตามกลุ่มขายบ้านในเฟสบุค หรือฝากนายหน้าขายบ้านให้ช่วยหาให้  

 

​

เอกสารจำเป็นที่ต้องใช้ในการไปปรึกษาธนาคาร หรือการยื่นกู้จริงๆ 

ใบรับรองเงินเดือน 

สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3 -6 เดือน    

สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน                  

ใบเครดิตบูโรย้อนหลัง 6-12 เดือน 

สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย / สัญญาวางมัดจำ กับ เจ้าของบ้าน 

สำเนาโฉนดที่ดิน ทุกหน้า  

 

​ 

 

ทำอย่างไร ถึงจะซื้อบ้านมือสองสวยๆ  ทำเลดี ราคาไม่แพง ทันชาวบ้านเค้าสักที 

​

1 ประเมินความสามารถผ่อนชำระ ประเมินวงเงินที่กู้ได้แล้ว เอกสารพร้อม 

เมื่อเห็นประกาศขายบ้าน ที่ถูกใจ เป็นหมู่บ้านที่เรารู้จักดี ให้รีบติดต่อ เจ้าของ หรือ นายหน้า เพื่อนัด เปิดบ้าน ดูสภาพบ้านด้านใน หลังนี้ คุ้มค่ากับราคาบ้านที่เราจะซื้อไหม

​

2. ถ้าเป็นหมู่บ้านที่ไม่รู้จัก นำชื่อหมู่บ้าน ไปหาใน Google map แผนที่  ดูคร่าวๆ ก่อนว่าอยู่แถวไหน เราเคยไปแถวนั้นไหม บางที่อาจจะเห็นภาพบ้านจากแผนที่โดยที่เราไม่ต้องเดินทางจริง ถ้าหาใน Google map แผนที่ไม่เจอ ดูในประกาศอย่างละเอียด เค้ามีบอกพิกัดไว้ไหม ถ้าไม่มี ให้รีบติดต่อเจ้าของประกาศ ขอพิกัดหมู่บ้าน อยู่เขตไหน ถนนอะไร  รีบวิ่งไปดูทำเล บรรยากาศหมู่บ้าน เราชอบ เราถูกใจไหม ใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียนลูก เมื่อดูภายนอกแล้วถูกใจ ค่อยติดต่อนัดชมบ้านด้านใน  ถ้ารอนัดเปิดบ้านอาจจะช้าไป  ไม่ทันคนอื่นที่เค้าคุ้นเคย รู้จักแถวนั้นดี 

 

3. ถ้าบ้านสวย สภาพดี ทำเลดี ราคาคุ้มค่า กลุ่มที่ยื่นสินเชื่อมักใช้เวลานาน ช่วงระหว่างยื่นสินเชื่อ อาจจะมีคนต้องการบ้านเหมือนเรา มีเงินสดพร้อมโอน ถ้าไม่เตรียมตัวแต่เนิ่นๆ ก็อาจจะซื้อไม่ทันกลุ่มคนที่มีเงินสด พร้อมโอน 

ได้บ้านถูกใจแล้ว ตกลงจะซื้อหลังนี้แน่นอน  เมื่อต่อรองราคาได้ราคาที่เราพอใจแล้ว  รีบนำเอกสารที่เตรียมไว้ ทั้งหมด ไปยื่นกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อธนาคารเพื่อกู้จริง  ควรจะยื่นไว้หลายๆ ธนาคาร เพราะแต่ละธนาคารจะมีเงื่อนไขการพิจารณาแต่ละเคสไม่เหมือนกัน  

 

4. เมื่อธนาคารตรวจสอบเอกสาร ยืนยันเบื้องต้นว่ากู้ได้แน่นอน ให้รีบไปวางมัดจำ ในจำนวนที่มากพอ ที่จะไม่ทำให้คนอื่นมาให้ราคาสูงกว่าแล้วเจ้าของเปลื่ยนใจไปขายให้คนนั้น โดยยอมจ่ายมัดจำคืนพร้อมเสียค่าปรับที่ไม่ขายบ้านให้เรา  เช่น ตกลงซื้อขาย 1,600,000 วางมัดจำ 5,000 บาท ตกลงกันไว้ในสัญญาซื้อขาย ถ้าเจ้าของไม่ขาย ต้องคืนมัดจำ และเสียค่าปรับ 1 เท่าของเงินที่วางมัดจำ ช่วงระหว่างยื่นกู้ ถ้ามีคนอยากได้บ้านหลังนี้ เห็นว่าราคา หลังนี้ซื้อในราคา 1,700,000-1,800,000 ก็คุ้ม อาจจะติดต่อขอซื้อและให้ราคาสูงกว่า เจ้าของอาจจะเปลื่ยนใจ ขายให้คนที่ให้ราคาสูงกว่าก็เป็นได้ ยอมคืนมัดจำ พร้อมค่าปรับ ให้คนที่วางมัดจำจองก่อน 

 

5. กรณีที่วางมัดจำ ถ้าถึงกำหนด เช่น 60 วัน ธนาคารไม่อนุมัติให้กู้ หรือให้กู้ไม่ถึงราคาที่ตกลงจะซื้อ  และไม่มีเงินสดพอที่จะจ่ายส่วนต่าง เช่น ตกลงซื้อขายและยื่นกู้ 1,600,000 แต่ธนาคารให้กู้ได้แค่ 1,200,000 ต้องเตรียมเงินสด อีก 400,000 ไปจ่ายในวันโอน ถ้าไม่สามรถไปโอนได้ เจ้าของมีสิทธิยึดเงินมัดจำ และนำบ้านไปขายให้คนอื่นต่อไป

 

5. กรณีที่ยังไม่แน่ใจว่าจะกู้ได้ไหม อาจจะตกลงกับเจ้าของ ยังไม่ขอวางมัดจำ ขอเอกสารไปยื่นธนาคารดูก่อน ไม่มีสัญญาผูกมัดต่อกัน ช่วงนี้ถ้ามีคนพร้อมซื้อ พร้อมโอนมากกว่า เจ้าของสามารถขายให้คนที่พร้อมกว่าได้ตลอดเวลา เพื่อไม่ให้เจ้าของต้องเสียโอกาสที่จะขายบ้านได้ไว หรือมีความจำเป็นต้องใช้เงิน ไม่สามารถรอคนที่ไม่พร้อมซื้อ ต้องรอยื่นกู้  แล้วยังไม่แน่ว่ารอแล้ว จะกู้ผ่านไหม เป็นอีกแนวทางหนึ่งที่ค่อนข้างยุติธรรมกับเจ้าของบ้าน และคนที่ยังไม่พร้อมโอน ต้องไปยื่นขอกู้เงินก่อน 

 

ไม่เคยตรวจสอบเครดิตบูโร ต้องทำอย่างไร ไปที่ไหน

​

สามารถไปด้วยตนเอง ใช้บัตรประชาชนใบเดียว รู้ผลได้ทันทีภายใน 15 นาที 

1. ศูนย์ตรวจเครดิตบูโร ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (สำนักงานใหญ่) อาคาร 2 ชั้น 2

วันจันทร์-ศุกร์ เวลา 9.00 – 16.30 น.

2. เครดิตบูโรคาเฟ่ อาคารเพิร์ล แบงก์ค็อก ชั้น 3 (โซนธนาคาร) (BTS อารีย์ ทางออก 1)

วันจันทร์-ศุกร์ เวลา 9.00 – 18.00 น.

3. ศูนย์ตรวจเครดิตบูโร สถานีรถไฟฟ้า BTS ศาลาแดง (ภายในสถานี)

วันจันทร์-ศุกร์ เวลา 9.00-18.00 น.

( ข้อมูลจาก www.ncb.co.th/)

 4. ศูนย์ตรวจเครดิตบูโร สถานีรถไฟฟ้า BTS อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ (ภายในสถานี)

วันจันทร์ – อาทิตย์ เวลา 9.00 – 18.00 น.

5. ศูนย์ตรวจเครดิตบูโร ห้างเจ-เวนิว (นวนคร) ชั้น 3 ติดประกันสังคม

วันจันทร์ – อาทิตย์ เวลา 9.00 – 18.00 น.

เสาร์-อาทิตย์ [ห้างสรรพสินค้า]

6. CITI เดอะมอลล์ บางกะปิ

วันเสาร์ – อาทิตย์ เวลา 11.00 – 18.00 น.

 

7. UOB ห้างเซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต บางใหญ่

วันเสาร์ – อาทิตย์ เวลา 11.00 – 18.00 น.

​

​

เป็นมนุษย์เงินเดือน พ่อค้าแม่ค้า แม่ค้าออนไลน์ ทำงานอิสระ ฟรีแลนด์ กู้ซื้อบ้านได้ไหม

​

1 พนักงานบริษัท รับเงินเดือนประจำ

​

ธนาคารจะปล่อยกู้ให้ได้ง่ายกว่า คนที่ทำงานอิสระ แม่ค้าพ่อค้า เพราะคนทำงานรับเงินเดือน อยู่ในบริษัทใหญ่ กิจการมั่นคง พนักงานมีรายได้ประจำ สม่ำเสมอ  รับเงินเดือนผ่านธนาคาร Payroll สามารถตรวจสอบรายได้ที่แท้จริงได้จากบัญชีเงินฝากธนาคาร มีการเสียภาษีเงินได้ทุกปี

มีประกันสังคม

ถ้าเป็นบริษัทเล็กๆ พนักงานไม่กี่คน ธนาคารก็อาจจะตรวจสอบเข้มข้น ทั้งความมั่นคงของธุรกิจ ความสม่ำเสมอของรายได้  มีการจ่ายเงินเดือนผ่านธนาคาร Payroll  มีประกันสังคมไหม

ถ้ารับเงินเดือนเป็นเงินสด  ธนาคารไม่สมารถตรวจสอบรายได้ที่แท้จริง อาจจะเมคหนังสือรับรองเงินเดือน เมคสลิปเงินเดือน ธนาคารก็คงไม่ปล่อยสินเชื่อ

​

ข้าราชการ รับเงินเดือนประจำ  ทำงานมั่นคง หน่วยงานยั่งยืน ก็สามารถกู้ได้เหมือนมนุษย์เงินเดือน และอาจจะได้อัตราดอกเบี้ยถูกถ้ากู้เงินกับธนาคารของรัฐ เช่น ธอส.  กรุงไทย ออมสิน ที่เน้นปล่อยกู้ให้กับข้าราชการเป็นพิเศษ

ยกเว้น ข้าราชการที่มีความเสี่ยงในการทำงาน เช่น ตำรวจสายงานป้องกันปราบปราม  ธนาคารเอกชนอาจจะไม่ให้กู้เลย  ยกเว้นทำงานสายอำนวยการ ธุรการ ที่ไม่ต้องเสี่ยงภัย ธนาคารอาจจะรับพิจารณาเป็นเคสๆ ไป

อายุการทำงาน พนักงานเงินเดือน ต้องทำงานมาระยะหนึ่ง ขึ้นอยู่กับสายงาน อาชีพ กลุ่มเงินเดือนสูงๆ หมอ วิศวะ เป็นที่ต้องการของตลาด โอกาสตกงานแทบไม่มี บางธนาคารให้กู้ได้ถึงแม้นจะทำงานมาแค่ 6 เดือน แต่ถ้าเป็นงานทั่วไป เงินเดือน 15,000- 20,000 โอกกาสย้ายงานบ่อย ตกงานกันเยอะ อาจจะต้องทำงานให้ครบปีก่อน ให้แบงค์เชื่อถือว่าจะทำงานนี้ไปอีกนานๆ  มีรายได้ตลอด มีเงินพอส่งเงินค่างวดได้ตลอด 30 ปี    

 

2. แม่ค้า พ่อค้า  

 

ขายอาหาร เปิดร้านกาแฟ  ขายเสื้อผ้า สินค้าทั่วไป  ต้องไปคุยกับธนาคารเป็นเคสๆ ไป เพราะแต่ละธนาคารจะเน้นกลุ่มลุกค้าไม่เหมือนกัน ธนาคารของรัฐจะเน้นกลุ่มข้าราชการ ธนาคารกสิกร ไทยพาณิชย์  เน้นกลุ่มนักลงทุน ธุรกิจรายย่อย  SME

พ่อค้า แม่ค้า  เช่น เปิดร้านกาแฟ เปิดมาเกิน 2 ปี  มีสัญญาเช่าระยะยาว มีหน้าร้าน ดูน่าเชื่อถือ มีรายได้สม่ำเสมอ มีการทำบัญชีรับจ่าย ให้ตรวจสอบได้  มีเงินฝากเข้าบัญชีสม่ำเสมอ มีหลายสาชา เป็นเฟรนไซด์ ธนาคารอาจจะส่งเจ้าหน้าที่มาเก็บข้อมูลการขายแต่ละวันที่ร้านจริงๆ ว่ามียอดขายเท่าไหร่  มีรายจ่ายเท่าไหร่ เงินที่จะสามารถผ่อนได้แต่ละเดือนเท่าไหร่   

พ่อค้าแม่ค้า หาบเร่ แผงลอย ไม่มีหน้าร้าน สถานที่ค้าขายไม่แน่นอน ย้ายที่ไปเรื่อยๆ เป็นอาชีพไม่มั่นคง รายได้ไม่สม่ำเสมอ  วันนี้ขายดี พรุ่งนี้ขายไม่ดี  ธนาคารคงไม่สมารถปล่อยกู้ให้ได้  ถ้าจะกู้ต้องให้ลูกที่ทำงานประจำมีเงินเดือน เป็นคนยื่นกู้ซื้อบ้านแทน

​

3. แม่ค้าออนไลน์ ธนาคารทีจะให้กู้ เป็นธาคารเอกชน เช่น กสิกรไทย ไทยพาณิชย์ คงต้องดูเป็นรายบุคคลเป็นเคสๆ ไป ขายอะไร สินค้าเป็นที่ต้องการของตลาดอีกนาน ไม่ใช่สินค้าตามกระแส ขายที่ไหน มีหน้าร้านไหม อาชีพมีความมั่นคง ขายมากี่ปี มีรายได้เท่าไหร่ มีต้นทุนอะไรบ้าง  มีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ จะเหลือเงินที่จะผ่อนได้เท่าไหร่ รายได้สม่ำเสมอไหม  มีการเสียภาษีไหม  คล้ายๆ กับกลุ่มเจ้าของกิจการ

 

3. ฟรีแลนซ์ อาชีพอิสระ

ต้องดูสายงานว่าเป็นอาชีพที่มีงานให้ทำไปได้ตลอด เช่น สถาปนิก นักบัญชีรับจ้างทำบัญชี คนขายประกัน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์  ไม่ใช่อาชีพมีให้ทำเป็นครั้งคราว ในอนาคตจะมีหรือไม่ไม่รู้

มีรายได้สม่ำเสมอ สามารถผ่อนบ้านได้ทุกเดือนจนครบ 30 ปี  รายได้ขั้นต่ำ  50,000/เดือน หรือ 600,000/ปี   และมีการยื่นภาษีเงินได้อย่างน้อย 2 ปี

ถึงแม้นจะยื่นภาษีทุกปี จากยอดเงินที่เสียภาษี เมื่อคำนวณรายได้ ต้องถึงเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด 50,000 / เดือน ถ้าคำนวณรายได้ 40,000 บาท ไม่ถึงเกณฑ์ ธนาคารจะไม่ให้กู้

​

บทความ โดยทีมงาน dragonflyhomethailand.com

​